中山南街住宅小区管理服务能力提升
三年行动实施方案
为深入贯彻落实自治区第十三次党代会、银川市第十五次党代会及兴庆区第四次党代会部署要求，进一步改进和提升住宅小区管理服务能力，加快推进物业服务融入基层社会治理，不断提升居民生活品质，结合我街道实际，特制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持新发展理念，按照创新社会治理、加强基层建设的总体要求，推动形成“党建引领、政府组织、基层主导、业主主体、市场运作”五位一体、良性互动的物业服务综合管理格局，推动辖区住宅小区管理服务水平全面提升。
（二）工作目标
不断加强党对城市基层治理的全面领导，提升社区精细化治理、精准化服务水平，以建设美好家园为目标，强化各方主体责任，有效整合各方力量，推动公共管理职能向小区延伸，有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，打通基层社会治理“最后一公里”,不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。
二、整治范围
辖区内有物业服务企业管理的或社区（单位、个人）自管的住宅小区。
三、整治时限
2023年3月开始，计划利用三年时间开展住宅小区管理服务能力提升行动，到期后转为每年度常态化工作持续推进。
四、实施步骤
（一）动员部署阶段（2023年3月13日至2023年3月31日）。组织召开中山南街住宅小区管理服务能力提升行动工作动员会，安排部署工作任务，明确责任分工，启动各项工作。
（二）攻坚整治阶段（2023年4月至2023年12月）。通过现场巡查、随机抽查、投诉举报等方式，按照整治范围和任务，对住宅小区管理服务情况进行排查，认真梳理各类矛盾、纠纷和问题，对存在的问题制定整改措施，落实责任，列出清单，形成台账，实行销号管理。力争2023年底，依法清退一批服务质量差、群众满意度底的物业服务企业，依法整治一批住宅小区内违法违规行为。
（三）巩固提升阶段（2024年1月至2024年12月)。在集中整治的基础上，对照问题整改台账，总结经验做法，分析问题原因，举一反三，突出重点领域，聚焦薄弱环节，持续攻坚克难，巩固整治成果，推动各职能部门公共管理职责向“社区‘最后一公里’”延伸，促进形成多方参与、共建共治的社区治理工作格局。
（四）建章立制阶段（2025年1月至2025年12月)。巩固专项行动工作开展成果，在持续推进专项行动同时，及时将好的经验做法、典型案例等进行分析和总结，不断完善住宅小区管理服务相关制度，形成常态长效管理机制，提升整体治理水平，推动构建共建共治共享的基层治理体系。
五、工作任务
（一）提高物业服务覆盖率。
公用事业服务中心持续指导社区居委会在辖区住宅小区（有业主委员会由业委会组织）召开业主大会，引导小区居民通过民主决策，从自行管理、委托物业服务企业统一管理、委托专业单位进行专项服务、委托其他物业管理人进行管理等多种形式中，根据小区实际选择合适的物业服务方式，逐步扩大住宅小区服务覆盖率。特别是对无物业服务的老旧小区，可采取拆墙、合并、托管，整合小区规模，新旧小区按照片区“就近打包”“统一打包”等方式，选聘有实力的物业服务企业进行管理。
责任单位：公用事业服务中心、各社区
（二）全面落实物业服务质量星级化评定。
各社区按照《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》，配合落实好住宅小区物业服务质量星级化评定，加强动态调整，依据星级评定结果对企业和物业服务项目进行管理。各社区对评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区（友爱三区、康民西区、昌源小区、民航苑、玫苑新村）列入专项整治行动重点对象，日常巡查每周不少于一次；对评定为物业服务质量不达标的或连续两次评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区，社区按照程序组织依法清退所服务小区，对评定为物业服务质量三星及以上的住宅小区每周巡查一次，并上报巡查通报及整改报告，无法整改问题上报问题清单；街道公用事业服务中心联合综合执法、安全生产等部门开展住宅小区物业提升“123”专项行动、“治脏”及“治乱”联合大检查，每月不少于一次并上报信息。
责任单位：公用事业服务中心、综合执法中队、各社区
（三）规范物业服务能力“九不准”。
各社区要落实监管职责，严格规范物业服务能力“九不准”。一是“不准”新增违章建筑；二是“不准”垃圾转运车辆不密闭；三是“不准”从业人员不按岗位统一着装；四是“不准”无故阻碍通信、公共充电等设施建设；五是“不准”泄露业主个人信息资料；六是“不准”擅自终止服务、不履行交接义务；七是“不准”擅自涨价、乱收费以及违规签订《物业服务合同》；八是“不准”擅自利用共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营或处置公共收益；九是“不准”利用停水、停电或限制购水量、电量及办理门禁卡、电梯卡等捆绑和变相催缴物业费。对上述“九不准”行为，对累计违反上述1条内容的，各社区要及时上报街道，约谈企业负责人，责令限期整改，建议更换项目经理人，申报从严扣除信用分值；对累计违反上述2条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定采取“降星”；对累计违反上述3条内容的，除上述监管措施外，物业服务质量星级化评定不达标，并依法清退所服务小区；对累计违反上述4条及以上内容的，纳入物业行业“黑名单”管理，依法限制承接物业服务项目，发起联合惩戒。同时，对涉及违法违规行为移交公安、消防、综合执法、市场监管等部门依法查处。
责任单位: 派出所、市场监管所、消防大队、综合执法中队、公用事业服务中心、综治中心、社会事务办公室、各社区
（四）规范物业服务经营行为。
加强物业服务信息公开，持续开展“加大物业服务收费信息公开力度 让群众明明白白消费”活动，规范物业服务企业经营行为。各社区要督促物业服务企业落实物业服务“六个公开”，做到服务合同公开、服务内容公开、服务电话公开、服务方式公开、收费标准公开、公共收益公开，主动接受业主的监督。对未按照要求开展公示公开的，责令限期整改，对整改不到位的，由社区上报公用事业服务中心提出信用扣分建议，公用事业服务中心上报兴庆区对相关物业服务企业给予信用管理或调整星级化评定等级处理。
责任部门：派出所、市场监管所、公用事业服务中心、综治中心、社会事务办公室、综合执法中队、各社区
依法查处物业服务经营违规行为，严查住宅小区生活垃圾混收混运、随意倾倒抛撒现象。对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部服务业务一并委托给他人的；参与阻挠业委会选举、行使职权或换届工作；擅自占用、挖掘住宅小区内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自提高收费标准、扩大收费范围；擅自挪用住宅专项维修资金；违规进行物业承接查验等违法违规行为加大查处力度。
责任部门：公用事业服务中心、综合执法中队、各社区
（五）规范物业企业安全生产行为。
各社区要督促物业服务企业制定安全生产有关工作制度；对火灾、治安、公共卫生以及暴雨等极端天气的突发事件制定应急预案，配备应急物资，开展应急培训和演练；及时对物业公用部位、公用设施设备进行检查并及时处理安全隐患；合理设置消防车道、施划禁止停车标线、保障消防车道畅通，消防车登高操作场地不被占用；是否按照合同约定对高层建筑共用消防设施进行维护管理、提供消防安全防范服务;开展地下管线等有限空间作业的，及时进行备案并落实持证操作、保护措施等安全规范操作流程进行作业；采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、构筑物、搁置物以及抛掷物造成他人损害；按照规定或合同约定定期检查并及时警示高空坠物等危险状况；按照规定制定政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并积极配合开展相关工作。对未按照规范安全生产行为的，责令限期整改，严肃查处。
责任部门：公用事业服务中心、综合执法中队、各社区
（六）规范物业承接查验管理。
各社区要加强监督辖区物业服务小区物业更迭过程及新老物业承接查验工作，新物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及有关档案资料进行查验，明确两家物业企业的责任边界；查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认，保证住宅小区全体业主合法权益。对拒不进行移交的物业企业移交执法部门依法查处。
责任单位：市场监管所、公用事业服务中心、社会事务管理办公室、综合执法中队、各社区
（七）规范业主委员会及其委员履职。
街道指导符合条件的住宅小区成立业主大会，选举产生业主委员会；严把业委会组建的人选关、审核关，鼓励党员参选业委会成员。对尚不具备成立业主委员会条件的小区，或具备成立业主大会条件但确有困难未成立的小区，以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，由街道牵头探索组建由社区居委会、业主代表等参加的物业管理委员会；物业管理委员会作为社区居委会内设临时机构，主要负责组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的小区成立业主大会、选举产生业主委员会。2023年底清和社区完成物业管理委员会试点1个。
责任单位：公用事业服务中心、民生服务中心、各社区
街道加强对业委会的监督，落实社区党组织领导下的业主委员会选举、纠错和退出机制。对业主委员会选举过程中存在伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书等情况的；存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的；任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的；未按规定公布工作经费使用情况的；挪用、骗取、侵占业主公共收益或私自利用共用部位、共用设施设备进行经营的；违反《民法典》《物业管理条例》等有关规定，业主委员会未及时终止其委员职务的；未依法代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同的，或采取暴力等违法违规行为，强制清退物业服务企业的；业主委员会届满后，未及时将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会或社区居民委员会等行为的；作出的决定违反法律、法规，侵害业主合法权益的，街道应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。
责任单位：派出所、公用事业服务中心、综合执法中队、民生服务中心、综治中心、各社区
（八）推动公共管理职责向“社区‘最后一公里’”延伸。
针对物业服务区域开展保安服务行为清理整治，规范保安服务市场秩序。各社区要排查物业服务区域违规开展保安服务行为，督促物业服务企业从事保安服务必须向市级公安机关进行备案，落实持证上岗，加强保安员日常管理和培训，规范物业保安管理制度。督促物业企业加大巡查力度，及时发现并制止住宅小区内私搭乱建，毁绿占绿，违规收费，违规经营，不按要求分类垃圾和乱倒垃圾，违反规定饲养动物，电动自行车违规停放充电和“上楼入户”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防车道，违规存放易燃易爆危险品等违法违规行为。对难以解决的问题上报街道，街道公用事业服务中心依托“街道吹哨、部门报道”机制，参照《公共管理职责延伸“社区‘最后一公里’”政策指引》，牵头组织综合执法、消防、市场监管、公安等部门，开展联动执法，及时查处住宅小区内违法违规行为。同时督促供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
责任单位：派出所、市场监管所、公用事业服务中心、综合执法中队、综治中心、社会事务办公室、各社区
（九）推动物业服务融入基层社会治理。
坚持党对居民委员会、业主委员会、物业服务企业的全面领导，加大在业主委员会、物业服务企业或物业管理项目中组建党组织力度，扩大党的组织覆盖。社区党组织要把业主委员会、物业服务企业党建工作列入议事日程，指导具备条件的业主委员会、物业服务企业及时成立党组织。加大“社区党组织-红色业委会-红色物业”组织架构建设力度，推动符合条件的社区“两委”成员、物业企业管理层、业委会成员通过法定程序“双向进入、交叉任职”，实现组织覆盖、工作覆盖、范围覆盖，有效融入基层治理。
责任单位：党建办公室、公用事业服务中心、民生服务中心、各社区
各社区要全面履行属地管理主体责任，加大对物业管理电子投票功能应用，强化物业服务质量星级化评定结果应用，加强监督辖区内物业管理活动。指导住宅小区设立业主大会、选举业主委员会、组建物业管理委员会，办理备案手续；监督业委会、物管会和物业服务企业履行职责；监督居民委员会代行业主委员会职责，是否通过法定程序召开业主大会组织业主决定共同决定事项；审核维修资金使用申请，监管小区公共收益收支使用情况；指导物业承接查验，督促项目有序交接；充分发挥综合调解作用，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。街道要对辖区内所有物业管理项目以及业主委员会备案资料进行一次全面普查，审核物业服务合同签订情况，对未签订物业服务合同的项目由街道责令该小区业主委员会组织召开业主大会对物业服务等级、物业费及小区的管理等事项形成有效决议，并约定到物业服务合同当中（未成立业主大会选举业主委员会的小区由社区居委会代行业主委员会职责）。督促物业企业在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，向兴庆区物业服务中心备案并在物业管理区域内公示，并将备案的物业服务合同文本作为调处矛盾纠纷和评判物业服务质量的依据和准则。
责任单位：公用事业服务中心、各社区
要进一步强化管理部门职责，推动执法力量进社区、进小区，各业务部门和执法部门要建立常态化联动巡查机制，及时查处小区内违法违规行为。综合执法、公安、应急管理、消防、生态环境、市场监管、自然资源、住建等部门要根据工作职责查处物业服务区域内违规违法行为。要畅通受理投诉举报通道，落实“街道吹哨、部门报道”机制，及时解决住宅小区服务管理中的急难愁盼问题。
责任单位：派出所、市场监管所、消防大队、综合执法中队、综治中心、公用事业服务中心、社会事务管理办公室、各社区
（十）加强舆论宣传引导。
各社区要通过多种形式加大物业管理政策法规的宣传力度，引导业主自觉遵守国家法律法规，树立“花钱买服务”“质价相符”的物业服务消费意识和业主主人翁责任感，自觉依法有序参与小区日常活动，依规表达合理的利益诉求，营造小区和谐安居良好环境。我们将充分发挥物业行业作用，组织开展业务培训，提高从业人员素质，增强从业人员荣誉感和归属感，促进物业服务业健康发展。
责任单位：公用事业服务中心、民生服务中心、各社区
六、保障措施
（一）强化组织领导。成立中山南街住宅小区管理服务能力提升三年行动工作领导小组，街道书记任组长，主任任副组长，成员由街道班子成员、四办三中心负责人、工作人员及各社区和组成。领导小组办公室设在公用事业服务中心，负责安排部署重要活动，统筹协调重大问题。各社区要高度重视，进一步强化责任担当，主要负责人要亲自抓、直接管，各包委领导要深入包抓社区督促检查工作，专项治理期间每月开展不少于1次督导检查。各社区要全面发动派出所、社区、物业服务企业以及综合执法网格力量，强化末端消防管理，切实加强对住宅小区管理服务能力提升三年行动的组织领导，推进各项任务全面落实。
（二）形成联动合力。各社区要发挥好属地管理职责，加强巡查检查，建立问题整改台账实时跟进，完成一件、销号一件，确保整治工作取得实实在在的成效。各办（中心）要结合自身职能，严格履职尽责，主动承担工作任务，对违法违规行为要重拳治理，绝不姑息迁就。要常态化进驻住宅小区进行综合治理，推动公共管理职责向“社区‘最后一公里’”延伸，形成联动合力，构建齐抓共管的工作格局。
（三）依法惩戒警示。要充分发挥新闻媒体宣传报道和曝光监督作用，多渠道收集问题线索，逐条分析研判，对本辖区内违法违规的物业服务企业、业主委员会等依法依规采取行政警告、通报批评、约谈企业负责人、扣除信用记分、责令整改、更换项目经理人、行政罚款、联合惩戒、依法清退所服务项目等措施严厉查处，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安、司法部门依法查处。对问题突出、未履行监管责任及未妥善处置的各部门、街道、社区工作人员，进行约谈问责。
（四）严格督查考核。将住宅小区管理服务能力提升三年行动纳入年度考核指标体系，各社区要对住宅小区加强督导检查，认真填写住宅小区管理服务能力提升行动督办单（附件8），对查出问题闭环管理，督促整改到位、不间断“回头看”巩固整治成果，街道纪工委将对专项治理中责任不实按照规定严肃通报。
（五）加强信息报送。请各社区于2023年3月21日前将住宅小区物业管理情况摸底统计台账报兴庆区住宅小区管理服务能力提升行动工作领导小组办公室；并于每月25日前报送工作进展情况小结、整改通知单、整改报告、住宅小区管理服务能力提升三年行动排查问题整改台账（附件6）、月度统计报表（附件7）。同时，各社区分别于每年6月20日、12月20日前，将半年、全年专项行动工作总结报中山南街公用事业服务中心。
