第一章 总 则
第一条：结合全国文明城市创建工作，深化新型城镇化改革，切实解决北环批发市场各类建构筑物年代久远、抗震性能差、使用功能不全、配套设施不足等问题，进一步优化城市空间布局，促进土地合理利用，按照银川市城市空间总体规划科学合理确定提档升级和开发建设，一次规划、分步实施、滚动进行，力争2-3年完成北环批发市场低效用地提档升级改造任务。
（一）坚持以人为本原则。以改善群众居住条件、消除安全隐患为落脚点，广泛听取群众意见，充分调动群众支持、参与的积极性，切实把好事办好，维护群众的合法权益。
（二）坚持统筹兼顾原则。项目实施科学安排，稳步推进，安置采取货币补偿、现房安置、新建安置区等方式合理安置。通过新建安置区安置的项目实行先建后拆，安置房规划、设计工作并联开展，压缩审批时限，确保建设进度，缩短安置周期，减少安置成本，降低征收难度。
（三）坚持依法征收原则。认真执行银川市房屋征收相关规定，依法征收，合理补偿，加大违建拆除力度，做细做实市场评估、征收补偿、司法强拆等环节工作，完善工作预案，强力攻坚。
第二条：兴庆区北环批发市场低效用地提档升级改造项目征收安置补偿，适用本方案。
第二章 征地拆迁安置职责
第三条：兴庆区自然资源局会同住房和城乡建设局、农业农村和水务局、财政局、审计局、司法局、城管局、玉皇阁北街街道办事处负责起草征收安置补偿方案，提交北环批发市场低效用地提档升级改造项目领导小组研究。
第四条：征收安置补偿工作由玉皇阁北街街道办事处牵头实施，北环批发市场低效用地提档升级改造项目领导小组成员单位配合。
第五条：补偿安置方式为货币补偿。
第三章 征收补偿适用政策
第七条：北环批发市场低效用地项目范围内的土地补偿费标准根据性质和用途，按照宁夏回族自治区和银川市有关规定执行，具体如下：
（一）项目区域内建设的各类房屋和地上建构筑物征收补偿根据性质和用途：国有土地及地上各类建构筑物按照自治区、银川市国有土地征收补偿有关规定执行。集体土地上各类建构筑物和附着物，按照自治区和银川市集体土地上征收补偿有关规定分区域划分标准执行（宁政发〔2015〕101号），银政发【2010】240号）。
（二）持有原郊区满春乡人民政府、银川市郊区满春乡满春村村民委员会、银川市北环综合批发市场筹建办公室盖章的房屋产权出让证书的产权人按规划条件批准建设的集体土地上房屋，房产所有证（权属证明）上注明性质为私有经营性房产，并依法取得营业执照用于经营的，按证载面积进行评估：房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积（以证载面积为准）。
第四章 征地拆迁房屋补偿安置标准
第八条：项目区用地范围内的土地及地上建设的各类建构筑物和附着物，统一由第三方评估测绘公司现场测绘评估。征收补偿标准具体如下：
（一）补偿方式
1.市场内的营业房（含办公）等实行货币补偿；附属物及其他非住宅房屋（库房、车棚等）实行货币补偿。住宅房屋实行货币补偿。
2.项目区域内房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）及承租人等以不动产登记、租赁证登记或合法建设批件（规划等）为准。未经登记的建筑，在北环批发市场低效用地提档升级改造项目领导小组领导下，由玉皇阁北街街道办事处牵头，各成员单位配合进行调查、认定和处理，认定为合法建筑的，给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
3.营业房（含办公）货币补偿标准
（1）土地：国有土地征收补偿按照自治区、银川市有关规定执行。集体土地补偿标准执行宁夏回族自治区人民政府文件《自治区人民政府关于公布宁夏回族自治区征地补偿标准的通知》（宁政发〔2015〕101号）文件中有关规定，项目区域内征地补偿标准按照区域划分每亩7.5万元执行。
（2）持有原郊区满春乡人民政府、银川市郊区满春乡满春村村民委员会、银川市北环综合批发市场筹建办公室盖章的房屋产权出让证书的地上建构筑物补偿：房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积（以证载面积为准）。每平米评估单价未超出集资价格的，按照评估价格补偿给集资人；每平米评估单价超出集资价格的，超出集资价格的增值收益部分，由集资方和以土地入股的村民、满春村村民委员会按50%、30%、20%的比例分配。
4.停产停业损失的补偿标准。项目实施区域内的房屋性质为住宅或集体土地上房屋，已依法取得营业执照用于经营的，可适当给予停产停业补偿，补偿标准为该地段房屋当年月平均租金×实际停产停业时间。
（五）搬迁费标准
1.项目实施区域内的房屋搬迁费按建筑面积每平方米15元的标准一次性发放房屋产权人，一次性搬迁费低于750元的，按750元计发。营业房搬迁费按建筑面积每平方米18元的标准一次性发放房屋产权人，一次性搬迁费低于750元的，按750元计发。
2.集体土地上房屋搬家费按符合安置条件家庭常住人口每人200元的标准一次性支付搬家补助费
第五章 其他地上附着物补偿标准
第九条：被征收土地地上附着物上文未明确的，按评估结果执行，如道路、地坪、配套照明、给排水、树木、卫生保洁设施等。
第六章 现状征收补偿测算
（一）土地出让金计算方法：
1、按照原批准用途办理出让手续，非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%。商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的40%。商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的45%。工业用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的25%。
2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按现时经营性用地的市场价格（备案评估地价，下同）减去原用途的现时划拨土地使用权，市场价格全额缴纳土地使用权出让金。
3、房改房、经济适用房上市交易，按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金，且不得低于备案评估地价的10%。
4、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
5、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
6、出让年限按国家规定最高可出让年期办理，即：住宅（含商品住宅）70年，商业、旅游、娱乐用40年，工业、综合用地等其他用地50年。
（二）北环批发市场按照市场价格评估
1、含土地出让金
经第三方评估公司现场评估测绘，北环批发市场低效用地提档升级改造项目现状共占地180亩，共有各类构筑物69337平方米，其中市场内营业房47154平方米，6#、8#住宅22183平方米。评估总价为766,942,444元，其中营业房评估价为60918.2万元，单价为12919元/平方米（平均价）；住宅为15776万元，单价为7111元/平方米。折合每亩成本为426万元。
2、不含土地出让金
参照原郊区满春乡人民政府、银川市郊区满春乡满春村村民委员会、银川市北环综合批发市场筹建办公室盖章的房屋产权出让证书（2005年3月），认定北环批发市场现有各类建构筑物为集资建设的营业房，集资价格为每平方米3000元。
（1）按照土地出让金计算方法有关规定，市场内营业房47154平米，评估总价为60918.2万元，单价为12919元/平方米(为评估均价）。按照北环批发市场现有各类建构筑物为集资建设的营业房所在级别基准地价平均标准，成交价不低于40%的标准计算出让金，出让金应为5168元/平方米，总价为24369.19万元。扣减掉出让金后，营业房市场价应为7751元/平方米，补偿总价为36549.06万元；减去集资价格为每平方米3000元（集资共投入14146.2万元），溢价单价为4751元，共溢价22402.86万元。如按照超出集资价格的增值收益部分，由集资方和以土地入股的村民、满春村村民委员会按50%、30%、20%的比例分配计算，分别为2375.5元、1425.3元、950.2元。
（2）市场内住宅为22183平方米，评估总价为15776万元，单价为7111元/平方米。按照北环批发市场现有各类建构筑物为集资建设的营业房所在级别基准地价平均标准，成交价不低于40%的标准计算出让金，出让金应为2844.4元/平方米，总价为6309.73万元。扣减掉出让金后，住宅房市场价应为4266.6元/平方米，补偿总价为9464.6万元；减去集资价格为每平方米3000元（集资共投入6654.9万元），溢价单价为4111元，共溢价9119.43万元。如按照超出集资价格的增值收益部分，由集资方和以土地入股的村民、满春村村民委员会按50%、30%、20%的比例分配计算，分别为2055.5元、1233.3元、822.2元。
综上（1）-（2），北环批发市场低效用地提档升级改造项目现状共占地180亩，共有各类构筑物69337平方米，其中市场内营业房47154平方米，6#、8#住宅22183平米。征收补偿总价扣减出让金后为46013.66万元，出让金为30678.92万元。
（3）以上（1）-（2）数据主要是参考2015年博源评估事务所对市场评估结果，评估结果有效性为两年，如今已经过了五年，按照评估条例有关规定，需重新进行评估。经与相关评估部门共同协商，扣减评估对象5年的使用年限，单价扣减率约为6%。
市场内营业房47154平方米，评估单价变为12144元/平方米(为评估均价，每平米减少了775元），评估总价为57263.82万元。按照北环批发市场现有各类建构筑物为集资建设的营业房所在级别基准地价平均标准，成交价不低于40%的标准计算出让金，出让金应为5168元/平方米，总价为24369.19万元。扣减掉出让金后，营业房市场价应为6976元/平方米，补偿总价为32894.6万元；减去集资价格为每平方米3000元（集资共投入14146.2万元），溢价单价为每平方米3976元，共溢价18748.4万元。如按照超出集资价格的增值收益部分，由集资方和以土地入股的村民、满春村村民委员会按50%、30%、20%的比例分配计算，分别为1988元、1192.8元、795元。
市场内住宅为22183平方米，评估总价变为15776万元，单价为6684.34元/平方米(为评估均价，每平米减少了426.66元）。按照北环批发市场现有各类建构筑物为集资建设的营业房所在级别基准地价平均标准，成交价不低于40%的标准计算出让金，出让金应为2844.4元/平方米，总价为6309.73万元。扣减掉出让金后，住宅房市场价应为3839.94元/平方米，补偿总价为8518.14万元；减去集资价格为每平方米3000元（集资共投入6654.9万元），每平方米溢价单价为839.94元，共溢价1368.24万元。如按照超出集资价格的增值收益部分，由集资方和以土地入股的村民、满春村村民委员会按50%、30%、20%的比例分配计算，分别为931.6元、251.98元、167.99元。
第十条：征收公告发布之后，抢建的建筑物及其他各类构筑物不予补偿。
第六章 征地拆迁措施
第十一条：北环批发市场低效用地提档升级改造项目征收补偿工作由玉皇阁北街街道办事处、财政局、自然资源局、审计局、住房和城乡建设局共同测算认定，报由北环批发市场低效用地提档升级改造项目领导小组会议研究认定后，由玉皇阁北街街道办事处与被征收人签订单体协议；征收补偿协议签订后，在北环批发市场低效用地提档升级改造项目领导小组的监督、指导下，按照程序交由选定的拆迁清渣公司或属地街道、村队实施由拆迁清渣工作。
第十二条：为鼓励被征收人加快征收协议签订进度，凡按时签订征收补偿协议并在规定时间搬迁交房的，经工作人员验收后，给予一次性奖励5000元。征收补偿款支付次序与签订协议次序挂钩。凡在拆迁通知规定的时间内不签订协议，且拒不搬迁的产权人，兴庆区政府将依法拆迁。
第十三条：分配到户的征收补偿款经财政局、审计局、自然资源局、住房和城乡建设局、玉皇阁北街道办事处认定，经领导小组批准后，由街道办事处、村、队三级与产权人核对无误并经公示后，通过专户直接打入产权人个人账户，由产权人签字领取存折。
第七章 工作要求
第十四条：严格掌握政策界限和标准，工作人员应本着公平、公正、公开和实事求是的原则，对征用的土地和拆迁的各类建筑物等进行实地丈量、清点，严格区分土地和拆迁建筑的类别，建立完善的原始档案。
第十五条：对经丈量登记的土地和拆迁建筑的类别面积、补偿标准及补偿金额，及时张榜公布，接受监督。
第十六条：因征地拆迁而受影响和破坏的道路、水利、电力、通讯等设施应及时进行恢复和修复，确保征地拆迁户和周边群众的生产生活不受影响，有关费用由兴庆区政府承担，从项目补偿款中支付。
第十七条：对违章乱搭乱建的，城管部门要加大执法力度，严厉打击。
第十八条：对国家公职人员、村干部带头违章搭建房屋的，要依照法律、法规严肃查处。
